Vices cachés : ce que le vendeur doit dire, et ce qu’il risque en se taisant

La garantie des vices cachés

Le vendeur garantit l’acquéreur contre les défauts cachés du bien qui le rendent impropre à son usage, ou qui le diminuent tellement que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou l’aurait payé moins cher, s’il les avait connus. Infiltration ancienne, fissure structurelle, mérule, installation dangereuse : la liste des contentieux est longue.

L’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Il peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.

La clause d’exonération, et sa limite

Le compromis prévoit presque toujours que le vendeur non professionnel ne garantit pas les vices cachés. Cette clause est valable, à une condition : que le vendeur ait ignoré le vice. Les tribunaux écartent la clause dès qu’il est démontré que le vendeur connaissait le problème, par exemple parce qu’il avait fait établir un devis, déclaré un sinistre ou reçu un courrier du voisin.

Le devoir d’information, en amont

Indépendamment des vices, celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui communiquer. Ce devoir ne porte pas sur la valeur du bien, mais sur ses caractéristiques : servitude, procédure en cours, projet de construction voisin connu, nuisance récurrente. Il ne peut pas être écarté par contrat.

Comment un vendeur se protège, concrètement

En disant tout, par écrit, avant le compromis. Un problème annoncé n’est plus un vice caché : il entre dans le prix et dans les conditions. Je consigne avec mes vendeurs ce qu’ils savent du bien, sinistres, travaux, litiges, et je le transmets aux acquéreurs avec les diagnostics. C’est moins confortable sur le moment, et infiniment plus sûr sur deux ans.