Les diagnostics obligatoires pour vendre, et combien de temps ils valent

Les diagnostics demandés dans tous les cas

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour la vente de tout logement. Il reste valable dix ans, avec une exception à connaître : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si le vôtre date de cette période, il faudra le refaire.

L’état des risques, que vous pouvez générer gratuitement sur le site Géorisques, doit dater de moins de six mois au moment de la signature. S’il expire entre le compromis et l’acte, il suffit de le mettre à jour.

Ce qui dépend de l’âge du bien

Pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb est exigé. S’il ne détecte pas de plomb, il reste valable sans limite de durée ; s’il en détecte, il doit dater de moins d’un an.

Si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un repérage de l’amiante est nécessaire. Un rapport récent qui ne relève pas d’amiante reste valable sans limite de durée.

Enfin, lorsque l’installation intérieure d’électricité ou de gaz a plus de quinze ans, elle doit faire l’objet d’un diagnostic. Ces états sont valables trois ans.

Ce qui dépend du lieu et du type de bien

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, un état relatif à la présence de termites est obligatoire. Il n’est valable que six mois. Une grande partie de la Haute-Garonne est concernée : je vérifie la situation de votre commune.

Si votre bien se trouve dans une zone couverte par le plan d’exposition au bruit d’un aéroport, comme celui de Toulouse-Blagnac, un état des nuisances sonores aériennes doit également être fourni.

Pour une maison qui n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, le contrôle de l’assainissement individuel doit dater de moins de trois ans.

En copropriété, la surface privative, dite « loi Carrez », doit figurer dans le compromis ou la promesse de vente, puis dans l’acte. Un mesurage réalisé par un professionnel reste valable tant que le logement n’a pas été modifié.

L’audit énergétique, le nouveau venu

Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique vient compléter le DPE lorsque le logement est mal classé : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D. Il est valable cinq ans.

L’audit propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés. Bien présenté, il rassure souvent plus qu’il n’inquiète : l’acquéreur sait précisément quels travaux prévoir, et pour quel budget.

Mon conseil

Faites réaliser les diagnostics avant de mettre votre bien en vente, et non après avoir reçu une offre. Vous pourrez ainsi publier une annonce juste, répondre sereinement aux questions lors des visites et signer un compromis sans mauvaise surprise. De mon côté, je coordonne l’intervention du diagnostiqueur et je relis chaque rapport avant de le transmettre.