Vendre un bien en indivision ou après une succession

La règle : l’accord de tous

Vendre un bien indivis est un acte de disposition. Il exige le consentement de tous les indivisaires, quelle que soit leur part. Un seul refus suffit à bloquer, et une promesse signée par une partie des indivisaires seulement n’engage pas les autres.

L’exception : les deux tiers

Depuis 2009, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander la vente malgré l’opposition des autres. La procédure passe par un notaire, qui notifie l’intention de vendre aux autres indivisaires. Ceux-ci ont trois mois pour s’opposer. En cas d’opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants.

C’est une voie de sortie, pas un raccourci : elle prend des mois. Mieux vaut, quand c’est possible, obtenir l’accord de chacun autour d’un prix et d’un calendrier écrits.

Après un décès : deux étapes avant de vendre

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine, avec le paiement des droits. Passé ce délai, des intérêts de retard s’ajoutent.

Le bien immobilier ne peut être vendu qu’une fois la propriété des héritiers constatée par une attestation notariée, publiée au service de la publicité foncière. C’est le notaire chargé de la succession qui l’établit. Sans elle, pas de signature possible.

Ce que je fais concrètement

Je commence par un tour de table : qui est indivisaire, dans quelle proportion, qui est d’accord pour vendre, à quel prix plancher. Je coordonne avec le notaire pour que l’attestation et la déclaration de succession avancent en même temps que la préparation du dossier de vente. Et je fixe un calendrier réaliste, que je communique à tous, pour que personne ne découvre un délai au moment de signer.